Flere boliger og færre kontorer for Danica Ejendomme

Peter Mering, direktør Danica Ejendomme. Foto: News Øresund

Han er ansvarlig for ejendomsinvesteringerne for et af Danmarks største pensionsfirmaer og har to udviklingsprojekter midt i København, Postgrunden og Papirøen, på sit bord. Flere boliger og færre kontorer. Sådan ser investeringsstrategien fremover ud for Danica Ejendomme. Den øgede interesse for Danmark, som mærkes fra internationale aktører, byder Peter Mering velkommen, det øger værdien af deres egne projekter.

To store udviklingsprojekter på nogle af de mest attraktive grunde i København drives af Danica Ejendomme. Sidste forår købte de postterminalen ved Hovedbanegården, hvor de planlægger at bygge en hævet bypark med udsigt over togskinnerne. Her skal være erhverv samt boliger i en række runde tårne. På den meget velbesøgte Papirø, ved Operahuset, skal der bygges 27.000 m2 lejligheder. Deres samlede ejendomsportefølje er 27 milliarder kroner værd. Den største del består af butikscentre, derefter kontorer og til sidst boliger. Men denne fordeling kommer til at ændre sig fremover.
– Vi skal ikke være meget større, men vi kommer til at bytte rundt på nogle ting. At skifte det ældre ud med noget af det nye vi bygger. Vi kommer også til at bevæge os lidt mere over i boliger i stedet for kontorer. Vi har for få boliger, så der kommer til at ske en reallokering, siger Peter Mering, direktør for Danica Ejendomme.
Beslutningen er truffet ud fra den risikovurdering virksomheden har af markedet lige nu.
Boligpriserne er steget og understøttes af megatrends med øget tilflytning til byerne. Er projekterne desuden i områder tæt på stationer er det afgørende. Derfor har Danica Ejendomme investeret i boligprojekter i blandt andet Sydhavnen, på Nørrebro, Nordhavnen, Tuborg Syd, Århus og Papirøen.

Vi mødes dagen efter at Postgrunden har været oppe i Københavns Borgerrepræsentation for tredje gang og har fået grønt lys til at gå videre i processen mod en lokalplan. Peter Mering er glad. Det er et stort projekt og kommunen har tidligere haft kommentarer til antallet af kvadratmeter og højhuse. Har I ændret projektet meget?
– Ikke voldsomt. Tårnene er blevet slankere, men også lidt højere. Hvis du vil have den samme volumen, men laver det smallere, så vokser det. Men hvis vi vil have godkendt en lokalplan, giver det god mening at kigge på de protokolbemærkninger som forskellige politiske partier er kommet med, som forslag på hvordan projektet kan bearbejdes.
Gårsdagens beslutning i Borgerrepræsentationen indebærer at politikerne giver embedsmændene grønt lys til at arbejde med en lokalplan. Peter Mering håber at den er klar til sommer, og bliver den også vedtaget politisk tror han, at bygningerne vil kunne stå færdige 2021-2023. Sammenlagt er Postterminalen en investering på omkring fem milliarder danske kroner. Grunden købte Danica Ejendomme i konkurrence med flere andre interessenter.
–  Jeg ved ikke om jeg vil kalde den dyr, men den har kostet en del penge. Det er klart, at for at få forrentet den skal der en del byggeri til.
Det samlede areal forventes at blive omkring 125.000 m2 fordelt på ti bygninger. Det handler om en helt ny bydel med mellem 6.000-10.000 arbejdspladser og et område hvor 30.000-50.000 mennesker vil passere forbi hver dag. Fokus ligger derfor på det offentlige rum. At bygge højt udenfor de ældre dele af byen, er blevet mere almindeligt, mener Peter Mering og peger på Carlsberg Byen og Amager Strandpark som eksempler.
– Det kan godt være at vi bygger højt. Men når man bygger højt skal man huske, at det gør aftrykket mindre på jorden.
Investeringen i Postterminalen ser han som langsigtet.
– Ja, vi tror, at den beliggenhed og anvendelse, også holder om 25 eller 35 år.

| Læs dette interview i pdf |

For den som tager toget til Lyngby, nord for København, råder der ingen tvivl om hvor Danica Pension har sit kontor. En høj murstensbygning tårner sig op og rummer virksomhedens ca. 500 ansatte og derudover ca samme antal fra Danske Bank. Ejendomsdelen udgør 10-12 procent af Danicas investeringsportefølje, men de er alligevel en af de største ejendomsaktører i Danmark. Pensionsselskaberne er store spillere i den danske ejendomsbranche og ifølge Peter Mering, har de en vigtig rolle at udfylde ud fra at markedet har sine op og nedture.
–  Vi følger markedsudviklingen, og prøver at bruge vores store økonomiske styrke til at drive de her store udviklingsprojekter. Det synes jeg, i forhold til før krisen, er en god udvikling for danske pensionskasser. At de begynder at interessere sig for det, i stedet for at det er virksomheder med et meget tyndere kapitalgrundlag som gør det. Det kan blive dårlige tider i morgen, så gør vi stadigvæk projekterne færdige og lejer dem ud, i stedet for at gå konkurs.
Da ejendomsbranchen nu er ved at komme sig efter krisen, begynder flere af aktøerne at tjene penge igen. Det åbner op for øget konkurrence, hvor flere har mulighed for at investere.
For Danica Ejendomme skal projekterne have en vis størrelse for at de skal gå ind i en handel.
– Vi prøver at holde os til projekter hvor der ikke er så mange som kan være med. Det er bedre hvis der ikke er alt for mange der er interesseret i den samme grund. Det giver lidt bedre tid til at tænke sig om.
Konkurrencen på investeringsmarkedet er desuden blevet større, som følge af at flere internationale aktører har fået øjnene op for København. Den udvikling byder Peter Mering velkommen.
– Det understøtter bare værdierne på de ejendomme vi har, fordi de bydes op i værdi. Hvis vi kun købte færdige ejendom så ville den øgede investorinteresse give øget konkurrence på det marked, men når vi bygger det meste selv som vi putter ind på balancen er det ikke noget problem.
De fleste udenlandske investorer vil købe færdige projekter og det forstår Peter Mering. Det er kompliceret at drive et byggeprojekt i et nyt land.
– Jeg ville heller ikke turde at bygge noget i Malmø, eller længere væk. Det kan gå alt for galt. Man skal kunne det lokale sprog og myndighedsprocesserne.
Flere internationale aktører giver en øget professionalisering af markedet, tror Peter Mering.
– Det tror jeg er godt for alle. Jo bredere markedet bliver, jo mere likvidt og transparent bliver det også. Det er ikke sundt hvis det kun er ti pensionskasser der er markedet. Når du er nået op i en vis beløbsstørrelse, så har det tidligere kun været en lille gruppe af investorer. Den investorkreds er nu udvidet betydeligt.

Bild: COBE og Luxigon

Papirøen hedder egentlig Christiansholm, men har fået sit kælenavn fra de gamle oplagshaller til avispapir som stadig ligger på øen. Da de var i brug, var øen lukket område, men den blev åbnet for nogle år siden. Nu er der fuldt af liv blandt andet i de mange spisesteder, som skal blive stående indtil 2018, hvor hallerne rives ned og nybyggeriet skal starte. Den geografiske placering kan ikke være bedre, mener Peter Mering. Nabo til Operaen og med udsigt til havnen og Skuespilhuset på den anden side, samt lettere adgang til Nyhavn og City takket være Inderhavnsbroen, der blev indviet for nylig. Han er meget glad for det byliv som er skabt, og viser billeder på sin telefon af folkemyldret i området på en almindelig lørdag. Han lover at Danica vil anstrenge sig for at beholde bylivet der er skabt på øen.
– Det kommer tilbage, bare i version 2. Vi kan lave noget som er mindst lige så godt og som kan holde mange år fremover. Placeringen er fantastisk.
At det ikke blev lejeboliger skyldes den nuværende forretningsplan. Danica Ejendomme ejer ikke selv projektet, men udvikler det sammen med Unionkul Holding og Nordkranen. Laver I ofte udviklingsprojekter gennem partnerskaber?
– Vi kan bedst lide at gøre det alene. Det er simplere, siger Peter Mering og ler. Arbejdet med at få lokalplanen for Papirøen er i gang og forventes at være færdigt til sommer. Byggeriet, som i forslaget kaldes Københavns Haller, forventer han kan være færdigt i 2020-2021.
Danica forvalter deres kunders pensionspenge, og investeringer skal give et godt afkast. Hvor er de bedste muligheder for at investere i Danmark lige nu?
– Det kommer an på hvilken risiko du vil påtage dig. Men vi synes jo selvfølgelig at nogle af de boligprojekter vi laver har en meget attraktiv risk/return profil. Jeg synes også at de boliger i den ældre boligmasse som vi har købt med regulerede huslejer er rigtig gode. De har et meget lavere afkast end de andre projekter, men til den risiko man tager er det rigtigt fint.
Boligerne med regulering af lejen, ligger centralt ved Søerne i København, og blev købt i starten af året. Efterspørgslen er altid stor på lejeboliger i den ældre boligmasse, eftersom lejen er lavere end markedsniveauet, og da den seneste lejlighed blev ledig, stod der 1.200 personer på ventelisten, siger Peter Mering. Der er derfor aldrig tomgang i bygningen.

Når det gælder kontorer er der ingen mangel i København. Derimod er der mangel på moderne og effektive kontorfaciliteter, da der findes for mange gamle bygninger, mener Peter Mering.
– Kontorer i København er ikke et fantastisk positivt marked. Det begynder at blive bedre, men det er ikke sådan at man ser stærkt stigende husleje. Man begynder at se lidt faldende tomgang, og det er måske det første vigtige skridt i en forbedring af markedet. København har været kendetegnet ved, til forskel fra Stockholm, at du har altid har kunnet bygge mere. Så hver gang huslejen er begyndt at stige er der kommet en developer forbi, som kunne bygge noget nyt og skabe lavere husleje.
Fra Peter Merings kontor i Lyngby kan man se Microsofts nye danske hovedkontor, som Danica har bygget og som stod færdig i december 2015. I samme område bygges der også boliger og efterspørgslen er stor, mener han. Han nævner fordelen ved Lyngby, blandt andet DTU og forskningsvirksomhederne i området, en god detailhandel, nærhed til vand og naturoplevelser. Og så er der kun 10 kilometer til Rådhuspladsen påpeger han.
– Vi er meget glade for Lyngby. Lyngby er et smørhul.
Det er fire år siden Peter Mering startede hos Danica Ejendomme, han kom fra samme position hos SEB Pension. Det bedste ved jobbet er at se en bygning stå færdig, synes han.
– Det som er fantastisk fascinerende, er at man får en idé ned på et stykke papir, og derefter kan gå ned på gaden to år senere og se det. Det er helt unikt.
– Det er skiftet fra det abstrakte til det helt konkrete, at man kan transformere ting med lidt idéer og penge. Og at man får lov at spille skak med nogen hele tiden, fordi det er så mange forhandlinger. Det er også sjovt.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Månedens interview: Real Estate
Hvem: Peter Mering, ejendomsdirektør for Danica Ejendomme
Aktuel: to store udviklingsprojekter i København, Postgrunden og Papirøen
Bagrund: tidligere adm. direktør for SEB Ejendomme

Fakta Danica Ejendomme
En del af Danica Pension.
Ejendomsporteføljen: 1,7 millioner m2 med en markedsværdi på 27 milliarder danske kroner. 50 procent er butikscentre, 41 procent kontor og 9 procent boliger. Størstedelen af ejendommene (68 procent) er i Storkøbenhavn. Ejendomsporteføljen udgør 10-12 procent af Danica Pensions samlede investeringer.

Peter Merings 3 favoritpladser i Øresundsregionen

Dyrehaven, Lyngby.
”Det er unikt at have noget som Dyrehaven lige ved siden af en storby. Det er et åndehul.”

Byerne omkring Øresund.
”Øresund i sig selv er en fantastisk ting. Det bymæssige som foregår i regionen rundt om Øresund bliver mere spændende end hvis det lå midt i Jylland eller midt i Sverige. Det giver nogle dynamikker som vi ellers ikke havde fået. Det er jo ikke et specifikt sted men en egenskab ved området som er unik.”

Papirøen, København.
”Papirøen kan noget helt specielt i København. Du har havnen foran, Skuespilhuset overfor og Operaen ved siden af. Og så er der det smukke gamle Christianshavn bagved. Jeg glæder mig til det bliver færdigt.”