Der blev købt og solgt betydeligt færre ejendomme sidste år sammenlignet med året før, både i Sverige og Danmark. Det konstaterede ejendomsrådgivere fra danske Colliers og svenske Catella på konferencen Real Estate Øresund i sidste uge. Niveauet er dermed lige så lavt som under den seneste finanskrise.

Transaktionsvolumen og aktiviteten på markedet var høj i 2021, men er siden faldet. 2023 er et år, som de to ejendomsrådgivere er glade for at lægge bag sig.

– I 2023 er vi tilbage på et niveau, som vi så i de første år efter finanskrisen. Det var ikke et godt år at være mægler, det var en hård tid og få transaktioner, sagde Peter Winther, Executive Director og partner hos Colliers i Danmark, ved Real Estate Øresund.

– 2023 var et af de absolut dårligste transaktionsår siden finanskrisen. Som Peter var inde på, var det ikke et godt år at være transaktionsrådgiver, sagde Fredrik Dackheden, partner hos Catella Corporate Finance i Malmø.

Kapital findes, men afstand mellem sælger og køber

Årsagen til den lave aktivitet ser også ud til at være den samme på begge sider af sundet.

– Der er stadig masser af kapital, men efter rentestigningerne har der i en periode været usikkerhed mellem sælgerne, hvad de vil sælge for, og hvad køberne vil give, siger Winther.

– Problemet har været at matche købere, sælgere, banker og investorer. Tre faktorer har haft stor indflydelse på dette. Det er rentemarkedet, finansieringsforholdene og værdiansættelserne, sagde Fredrik Dackheden.

Blandt andet har mange børsnoterede virksomheder været bundet af deres værdier, mener han. En værdiændring i nedadgående retning har en negativ effekt på resultatet, så udtrykket “i overensstemmelse med bogført værdi” er blevet mere almindeligt blandt virksomheder under pres, sagde Dackheden. Samtidig er der kapital, herunder fonde, og han finder det mærkeligt, at institutionelle investorer, som fx pensionsselskaber, nu er passive.

– De institutionelle investorer har været med til at drive den kraftige prisstigning, men nu, hvor de kan handle på det direkte marked med rabat, er de passive. Det er egentlig nu, at disse investorer skal være aktive på markedet, når de kan købe ejendomme til gode startværdier. Det synes vi er lidt ærgerligt, siger han.

Den danske økonomi er stærk

Ledigheden er lav i København, og det kan ses som et eksempel på en relativt sund og voksende dansk økonomi, sagde Winther. Arbejdsløsheden er lav, og virksomhederne ekspanderer. Forventningerne til 2024-2025 er en blød landing af økonomien, siger han. Det, der kan ændre prognosen, er yderligere rentestigninger, geopolitiske forhold eller “den sorte svane” – det vil sige noget helt uventet. Men størstedelen af den danske ejendomssektor er velkonsolideret, siger han.

– Den sidste finanskrise var hård for ejendomsbranchen i Danmark, meget hårdere end i Sverige. I havde en hårdere krise i 1990’erne. Finanskrisen er stadig i investorernes bevidsthed, så derfor er de lidt mere forsigtige på finansieringssiden i Danmark, sagde Peter Winther.

Der har været en del diskussion i medierne om, at svenske investorer ejer ejendomme i Danmark, men ifølge Peter Winther er der ikke en større portefølje, end markedet kan absorbere, hvis investorerne ønsker at sælge. Der er kapital, mener han.

(News Øresund – Jenny Andersson)