De seneste års høje niveau af svenske ejendomsopkøb i Danmark er aftaget i 2022, men er fortsat højt. Forklaringen ligger i markedssituationen, hvor investorerne generelt er mere forsigtige, siger Morten Jensen, administrerende direktør i rådgivningsvirksomheden Newsec Danmark. Der er stadig penge at investere, selv om markedet, som han ser det, befinder sig i en tåge i øjeblikket. Morten Jensen forventer, at markedet vil stabilisere sig i 2023, når inflationen og renten falder, og investorerne begynder at træffe beslutninger om investeringer igen. I øjeblikket er bl.a. segmentet light industrial populært, og boliger blev det mest rentable segment i 2022.

– Vi har set en periode, hvor svenske virksomheder har været meget aktive med opkøb i Danmark, men med markedsudviklingen i det seneste år er investorerne generelt mere forsigtige. Dette gælder også for svenske investorer. Nogle investorer har også trukket sig ud af det danske marked, herunder svenske investorer. Nogle virksomheder har haft faldende aktiekurser, som har sat dem under pres, og de har haft behov for at lette deres balanceopgørelse, siger Morten Jensen, administrerende direktør i Newsec Danmark. 

Udviklingen er en del af investorernes generelle adfærd i øjeblikket og følger udviklingen på markedet, siger han. 

– Det er helt sikkert en konsekvens af markedet. Transaktionerne er blevet færre, men der er stadig mange penge at investere. Så vi oplever, ligesom med andre udenlandske investorer, at de ønsker at se tiden an. Der er tåge på markedet, og sigtbarheden er ikke særlig god. Investorerne ønsker at se, hvordan inflationen og renteniveauet udvikler sig, og hvor markedet stabiliserer sig.

Tror på et opsving 2023

Usikkerheden i markedet har skabt et gab mellem købere og sælgere, som Morten Jensen mener vil blive mindre i løbet af året: 

– Vi har både købere og sælgere i markedet. Sælgerne har ikke indset, at priserne er faldet, og har holdt fast i deres prisfastsættelse, mens køberne ikke har været i stand til at betale den pris. Beregningerne hænger ikke sammen, der er opstået en kløft mellem købere og sælgere, og markedet er stagneret. Der er en efterspørgsel, og investorerne der gerne vil sælge, men det handler om at finde markedsprisen, siger han. 

Så snart der er faldet ro på det finansielle marked, når inflationen og renteniveauet er nået sit højdepunkt, tror Morten Jensen, at investorerne vil komme tilbage igen. Han ser fortsat Danmark som et attraktivt marked med bl.a. en stabil politisk situation og høj transparens: 

– I 2023 tror vi, at der vil ske en stabilisering af markedet, og at investorerne vil begynde at træffe beslutninger igen. Det bliver et overgangsår, hvor inflationen og rentenoteringerne topper og derefter falder igen, hvor investorerne begynder at træffe beslutninger og øger aktiviteten. I 2024 tror vi, at markedet vil være tilbage, siger han.

Udenlandske investorers interesse har påvirket det danske marked

Den øgede interesse for det danske ejendomsmarked fra udenlandske investorer, herunder svenske, har blandt andet drevet priserne op i Danmark: 

– De har været med til at styrke efterspørgslen efter fast ejendom i Danmark. Det har presset priserne i vejret og øget værdien. Interessen har været massiv, ikke kun fra svenske investorer, men også fra andre udenlandske investorer, siger Morten Jensen. Der er flere børsnoterede ejendomsselskaber i Sverige end i Danmark. De har generelt større mulighed for at rejse kapital og være ekspansive end de danske aktører, mener Morten Jensen.

– Min egen opfattelse er, at svenske ejendomsselskaber generelt er mere langsigtede og mere strategiske end danske ejendomsselskaber. 

I Danmark er der mange pensionsselskaber med fokus på ejendomme, som kan sidestilles med svenske børsnoterede selskaber, men de agerer lidt anderledes, siger Morten Jensen: 

– De danske pensionsselskaber køber for at eje på lang sigt. De er aktive i køb og salg, men ikke som de svenske ejendomsselskaber, der køber massivt. Pensionsselskaberne har en kapitalallokering, hvor investeringer i fast ejendom kun må udgøre en vis procentdel af deres samlede investeringer. Når børsen falder, er deres allokering til fast ejendom højere, hvilket betyder, at de ikke kan købe nye ejendomme i samme omfang. Selve kapitalallokeringen er en udfordring på investorsiden.

Svenske Studenbostäder i Nordens ejendom, Engvej 155-159 på Amager. Foto: News Øresund

Konsolidering af de svenske aktører i Danmark

Svenske investorer er blevet budt velkommen i Danmark, siger Morten Jensen. Flere af aktørerne har været på markedet i lang tid og har deres eget personale og organisation i Danmark. Heimstaden er i dag den største private boligejer i Danmark. Men der er også kommet flere nye aktører ind på markedet i de seneste år.

– Jeg tror, at vi ser en stabilisering, nogle aktører går ud, og andre køber mere. Vi vil sandsynligvis ikke se en fortsættelse i samme tempo som tidligere. Heimstaden køber heller ikke i øjeblikket, de har været ekspansive med opkøb og vil konsolidere sig, siger han.

Morten Jensen mener, at det ville have været interessant at undersøge, om den svenske krones aktuelt lave kurs har en indflydelse på svenske operatørers lyst til at investere i Danmark. Når der er turbulens på investeringsmarkederne, har investorerne desuden en tendens til at fokusere på hjemmemarkederne, påpeger han. Sidste år var det næstbedste transaktionsår i Sverige.

Industri- og logistikejendomme er mest efterspurgte på det danske marked lige nu

Med hensyn til de forskellige segmenter på ejendomsmarkedet er det industri- og logistikejendomme, der skiller sig ud i øjeblikket. 

– Det, vi kalder light industrial, industri- og logistikejendomme, er attraktive med stor efterspørgsel nu. Her ser vi udlejningspotentiale og stor efterspørgsel fra investorer på gode beliggenheder. Det gælder primært København, men også i Trekantområdet og Aarhus. Det skal være godt placeret, tæt på infrastrukturen, siger Morten Jensen.

Med hensyn til kontormarkedet ser han huslejen som et problem fremover, da mange virksomheder vil få det sværere med et muligt fald i beskæftigelsen som følge heraf. Dermed kan ledigheden blandt kontorejendomme stige en smule, og lejen kan falde, tror han. Han oplever, at investorerne er lidt mere forsigtige med kontorlokaler end tidligere. 

Efterspørgslen på boliger er god set fra en investors side. I takt med at det bliver dyrere at købe en bolig, kan lejen for udlejningsejendomme stige, mener Morten Jensen.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Fakta: Markedssituationen i København/Danmark

Ledighed, CBD København: 5,6 procent

Lejeniveau, CBD København: 2.100-2.175 DKK/kvm (prime office) och 1.500-1.550 DKK (standard)

Transaktionsvolumen Danmark 2022:
76 milliarder DKK

– heraf udenlandske investeringer:
40 milliarder DKK (53% af den samlede volumen), heraf udgjorde de svenske investeringer 5,4 milliarder DKK (7% af de totale investeringer, 13% af de udenlandske)

Dette interview har tidligere været publiceret i Øresundsinstituttets analyse: Ejendomsmarkedet – Svenske investeringer og ejerforhold i Danmark.