Svensk investor i København: ”I Danmark kan der bygges æstetisk tiltalende uden at det koster så meget mere”

Patrik Hall, adm. direktør på den svenske virksomheden Heimstaden som investerer i ejendomme i Danmark. Foto: News Øresund

Det svenske ejendomsfirma Heimstaden har på to år skabt en portfolio med 1.200 lejligheder i København gennem erhvervelser. I år har de endda tilføjet to byggeprojekter, som bidrager med yderligere 380 boliger. Virksomhedens adm. direktør Patrik Hall leder stadig efter flere investeringsobjekter, og sætter især pris på at få mere arkitektur for pengene på den anden side af Sundet.

Heimstadens første erhvervelse i Danmark var i maj 2015. Efterfølgende har de på to år fået solidt styr på tingene, på den anden side af Sundet, gennem flere store transaktioner, og ejer nu omkring 1.200 lejligheder i København og på Frederiksberg. Patrik Hall, adm. direktør for virksomheden, så gerne de samme arkitektoniske ambitioner i Sverige, som han har mødt i Danmark.
– Danskerne er dygtige til at tænke ud af boksen. I Danmark kan der bygges æstetisk tiltalende uden at det koster så meget mere. Men begynder man at tale om det samme i Sverige ændres regnskabet drastisk. Så ender det gerne med at man bygger lidt mere kedeligt i Sverige, og det synes jeg er synd, siger han.
Prisbilledet gør desuden at investeringerne føles mere stabile i København, sammenlignet med for eksempel i Stockholm.
– Ser man på hvad man får til overs på bundlinjen, og sammenligner det med Stockholm og priserne der, synes vi, med tanke på den tilflytning der sker til København, at det føles som en langsigtet og stabil investering. Man kan lave handler man føler sig mere tryg ved og få et fornuftigt afkast på de investerede penge, siger Patrik Hall.

| Læs dette interview i pdf |

Flere svenske ejendomsaktører, såsom Wihlborgs, Castellum, Balder og Niam, har været aktive i længere tid med erhvervelser i Danmark. Aktiviteterne er intensiveret gennem de seneste par år, og også Heimstaden og Akelius har taget springet og gjort deres første erhvervelser i Danmark. For Heimstaden er den danske satsning langsigtet og deres mål er at vokse yderligere, fortæller Patrik Hall.
– Vi kan fortsætte med at vokse betydeligt mere, hvis vi føler at det her er de objekter vi ønsker. Det handler meget om at vi tror på kvarteret, og den fortsatte udvikling af områderne. Finder vi den slags objekter har vi fuld kapacitet og mulighed for at udvide yderligere. Det tror jeg at vi kommer til at gøre, men vi er ret selektive i vores valg, siger Patrik Hall.
Udgangspunktet er om et område vil blive efterspurgt af lejere, også hvis der bygges mere i andre områder, eller hvis efterspørgslen generelt skulle mindskes som følge af en konjunkturnedgang. Heimstaden har valgt at først og fremmest at fokusere på nyproducerede lejligheder, som i Danmark har ureguleret fastsætning af lejen sammenlignet med den ældre boligmasse som er reguleret.
– Når man har ureguleret leje, til forskel fra Sverige hvor det er reguleret, kan man se en højere flytteaktivitet. Folk er mere mobile og der er en relativ stor forskel. Hvis det ligger på 10-12 procent i Sverige, så ligger det måske på 30 procent på et frit marked, som den nye boligmasse i København, siger Patrik Hall.

Projektet Bjerglandsbyen som Heimstaden købte i marts i år. Illustration: Holscher Nordberg Architecture and Planning

I Sverige ejer Heimstaden lejeboliger, men i Danmark har de primært købt ejerlejligheder, hvilket gør at de i nogle tilfælde ejer alle lejligheder i en ejendom, og i andre tilfælde kun en del. Ejerforholdet har påvirket valget af at indgå i samarbejder for at styre udlejning og administrationen i Danmark, i stedet for at have det i eget regi. Patrik Hall har endnu ikke bestemt sig for om det er en permanent beslutning.
– Det afhænger af hvordan portfolien udvikler sig, om vi kommer til at have hele ejendomme eller ikke. Det vigtigste er at vi vil være meget nærværende i den daglige drift. Vi synes at det fungerer godt som det er i dag, men vokser yderligere tror jeg i at vi fremover må have en person på stedet. Der er temmelig meget rejseaktivitet i dag, eftersom vi gerne vil være aktive og inde i driften, siger han.

Patrik Hall synes at fremgangsmåden er stort set som i Sverige, når de leder efter investeringsobjekter og bliver kontaktet af mæglere, men når det kommer til nybyggeriet er det mere normalt at blive kontaktet direkte af en udvikler i Danmark end i Sverige. Inden deres første danske investering var der en hel del forarbejde. De hørte sig for blandt mæglere, udlejere, banker og ikke mindst beboerne i forskellige områder, fortæller Patrik Hall.
– Vi har kigget på meget, men erhvervet lidt, selvom det udadtil ser ud af meget. Det her er kun en lille brøkdel af det vi har kigget på. Inden vi følte os tilpas med det første køb havde vi nok kigget i et år.
Aktørerne som konkurrerer om objekterne er anderledes end i Sverige, mener han.
– Der er betydelig færre, men større aktører i Danmark. Vi har lagt bud på nogle ejendomme som ikke er blevet til noget, og det er oftest prisen det handler om.

Der er forskel på regler og praksis på ejendomsmarkedet i Danmark og Sverige. Størrelsen på en lejlighed beregnes for eksempel ikke på samme måde i de to lande. I Danmark regnes dele af fællesarealerne med, hvilket gør at en lejlighed på 100 kvadratmeter er mindre i Danmark end i Sverige. Depositummet lejeren indbetaler i Danmark, som ejeren af ejendommen har som sikkerhed, har man til gengæld ikke i Sverige. Men selvom der er forskelle man bør kende til, er Patrik Hall tilfreds med etableringen og det skyldes i høj grad gode samarbejdspartnere i Danmark.
– Jeg synes at det har fungeret overraskende godt, og jeg tror også det handler om at arbejde med den rigtige lokale kompetence. Uanset om det er nært tilknyttede ansatte eller via samarbejder. Det er også alfa og omega selv at være aktiv, så man lærer at stille de rigtige spørgsmål, siger han.

Heimstaden har sit hovedkontor og ca. 40 ansatte på Östra Promenaden i Malmø. I Malmø er de engagerede i det kommende højhusprojekt Culture Casbah i Rosengård, hvor ca. 1.700 lejligheder er ved at blive overført til den for nyligt grundlagte virksomhed Rosengård Fastighets AB, som de ejer sammen med MKB, Balder og Victoria Park. Virksomheden fokuserer nu på at rekruttere en adm. direktør, og på hvad bygningen og området skal indeholde. Det handler ikke kun om at bygge et højhus, men også om at finde de rette funktioner og indhold til at skabe en forandring, tror Patrik Hall. For Heimstaden afviger projektet fra deres sædvanlige aktiviteter, men de vil gerne være med til at skabe forandring på hjemmebanen.
– Malmø er vores hjemby. Vi føler et socialt ansvar for byens udvikling som stor aktør. Kan vi bidrage med noget som kan blive positivt for Malmø, og øge indbyggernes stolthed og udviklingen, så vil vi gerne være en del af det. Der er mere hjerte end hjerne i det projekt, siger han.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Boliger som Heimstaden ejer på Havneholmen i København. Foto: Heimstaden

Fakta Heimstaden
Ejendomsaktør med speciale indenfor boliger, med investeringer i Danmark siden maj 2015. Heimstaden ejer i dag 1.200 lejligheder i Danmark via et dansk underfirma og har også erhvervet to projekter med nyproduktion, som kommer til at tilføre yderligere omkring 380 boliger. Heimstaden opererer i Sverige og Danmark, og ejes af den norske ejendomskoncern Fredensborg AS. Virksomhedens svenske portfolio på 20.000 lejligheder er placeret i et firma som har Alecta og Ericsson og Sandviks pensionsstiftelser som minoritetsejere. Heimstaden har ca. 40 ansatte på hovedkontoret i Malmø og er godt 200 ansatte i Sverige.