Jernhusen satser på byudvikling og bygger nyt omkring stationer i Skåne

Sara Macdonald er regionschef for byudvikling hos Jernhusen. Foto: News Øresund – Jenny Andersson

Statsejede Jernhusen gennem et par år investeret i at udvikle stationsområder til at have bykarakter, hvori kontorejendomme er en vigtig del. I Malmø er det blandt andet synligt med Glasvasen og snart færdigbyggede Foajén, men der er også planer i Lund og flere andre skånske byer. Målet er at gøre det attraktivt at rejse med offentlig transport. Udfordringen for Sara MacDonald, regionschef for byudvikling, er at få forudsigelighed koblet til detailplaner, når de mange forskellige aktører engagerede i stationerne skal samarbejde.  

Modsat østindgangen til glashallen på Malmö centralstation, er kontorbygningen Foajén i øjeblikket ved at blive bygget færdigt. I december i år forventes den at være klar til indflytning. Tilstødende ligger den grønne bygning, Glasvasen, som også er en kontorbygning, færdigbygget i 2015. Begge ejendomme er udviklet og ejet af Jernhusen. De er to eksempler på virksomhedens investeringer indenfor forretningsområdet byudvikling.
– Vi bygger kontorer og også hoteller. Efter det udvikler vi grundene til at være klar til at der kan bygges boliger, men sælger dem så. Vi ønsker at kunne lave detailplaner, der giver et attraktivt stationsmiljø, siger Sara MacDonald, regionschef for byudvikling hos Jernhusen.

| Læs dette interview i pdf |

Jernhusen blev grundlagt i begyndelsen af ​​2000’erne, da den virksomhedsdrivende, svenske, myndighed Statens Järnvägar blev omdannet til en virksomhed, og der samtidig blev erhvervet jord for 6 milliarder svenske kroner. I dag ejer Jernhusen grunde ved siden af ​​flere stationer i Skåne, men på længere sigt kan det blive nødvendigt at erhverve mere jord.
– Vi vil opretholde gode centralstationer, og så kan det være nødvendigt at foretage opkøb så vi  kan udvikle stationerne som vi ønsker, siger Sara MacDonald.
At Jernhusen er et statsejet aktieselskab betyder, at selskabet drives efter kommercielle principper og skal give afkast til ejerne ligesom andre ejendomsfirmaer, men hun mener samtidig også at det giver nogle fordele.
– Statsejerskabet giver stabilitet, der gør det muligt for os at handle langsigtet, når vi udvikler og forvalter.

Kontorbygningen Foajén er ved at blive bygget færdigt. Foto: News Øresund – Jenny Andersson

Ud over byudvikling har Jernhusen yderligere to forretningsområder: stationer samt depoter og kombiterminaler. Investeringer vurderes altid ud fra behovet indenfor respektive områder for at skabe en balance til gavn for virksomhedens overordnede målsætning.
– Vi vil have flere til at rejse kollektivt og ud fra det udvikler vi stationerne og bygger vedligeholdelses og servicedepoter, men også ejendomme tæt ved den offentlige trafik, for at give den tætte by mulighed for at vokse. Det ligger desuden i vores forretningsmodel at få flere vare transporteret via jernbanerne, så vi udvikler også grunde til kombiterminaler og omlastningscentre, siger Sara MacDonald.
Den største udfordring er, at der er mange funktioner, der skal enes omkring en centralstation, siger hun.
– Hvordan vil Malmø vokse, hvordan vil kollektivtransport og flows ændre sig omkring Malmö C, og hvordan påvirker det muligheden for at bygge? Vi vil ikke bygge muligheder væk for fremtiden, det ser vi på sammen med byen.

At omkring 100.000 nye kvadratmeter kontorlokaler bygges færdige i Malmø i 2019, ifølge tal fra Catella, er ikke noget Jernhusen har mærket når det gælder efterspørgsel. I Foajén er der stadig nogle kontorer og butikker der skal lejes ud, men der har været stor efterspørgsel, mener Sara MacDonald.
– Det er en vigtig del, når man starter et kontorprojekt, at lære sit marked godt at kende og finde det rigtige koncept, man tør tro på. Vi har både haft en fantastisk beliggenhed og et godt produkt, der passer til markedets behov, siger hun.
Kontorkonceptet kalder Jernhusen “rå elegance” og omfatter blandt andet synlig beton blandet med er stilrent klassisk miljø, siger Sara MacDonald. Med Foajén er der blandt andet, som navnet afslører (foajé er på dansk ’entré’), sat fokus på et fælles samlingssted i indgangen.

I Malmø arbejder Jernhusen udover på Foajén, lige nu på yderligere detailplaner omkring centralstationen, for kontorer, som virksomheden selv vil bygge. I Ellstorp detaljeplanlægges der grunde til cirka 700 boliger ved Östervärn station, og på den anden anden side af sporet ejer virksomheden 2 hektar i Kirseberg. Også omkring Lund centralstation ejer Jernhusen jord, der kan udvikles. Der er også planer om at ombygge centralstationen, hvor parallelle opgaver er afsluttede, men detailplanerne er forsinkede. Trafikverket undersøger hvor der kan laves en højhastighedsbane, og kommunen undersøger om sporene skal lægges i en tunnel.
– Så længe undersøgelserne fortsætter, kan vi ikke fortsætte vores arbejde, men vi afventer svarene. Vi har tidligst en byggestart i 2023, som det ser ud lige nu, siger Sara MacDonald.
Derudover udvikles centralstationerne og de omkringliggende områder i Hässleholm, Kristianstad og Ängelholm. I Helsingborg ejer Jernhusen et ældre depot, som virksomheden er klar til at ombygge, hvis de finder den rigtige kunde, siger hun.

Når Jernhusen udvikler stationerne, er der mange aspekter at tage hensyn til. Det omfatter bl.a. at tage højde for øgede trafikstrømme med flere tog og passagerer, service på de stationer, der gør den offentlige transport attraktiv, matchende trafiktyper for at gøre skift lettere, og at stationsområderne skal være trygge steder. Det kræver at mange forskellige aktører skal samarbejde.
– Det er en udfordring, at der er mange interessenter involveret, hvilket gør at processen tager længere tid. Det kræver dialog og samarbejde, siger Sara MacDonald.
Jernhusen ejer ikke stationerne Triangeln og Hyllie, som kom med Citytunneln i Malmø, men de kan meget vel blive involverede i nye stationsbyggerier fremover, mener hun.
– Det er en afvejning for os, om det er en station som vi ser har tilstrækkelig trafik. Højhastighedstogsstationer kan absolut være aktuelt.

­­­­Sara MacDonald startede hos sin Jernhusen i september sidste år, og arbejdede tidligere hos MKB som nyproduktionschef. Hendes erfaring fra tidligere er en fordel, når virksomheden nu skal opskalere byggeriet.
– MKB har et utroligt stort produktionsvolumen og gav mulighed for at følge projekter fra tidligt i udviklingen til gennemførslen og færdiggørelsen i en stor portefølje. Det har skabt en vane med at håndtere projekter og kompleksiteten i et stort volumen, og det der behøves for at skabe robusthed i det, siger hun og fortsætter:
– Jeg er virkelig stolt over at vi på MKB er lykkedes med at højne vores boligproduktion så meget, når efterspørgslen er steget. Der er mange spændende projekter, men at vi er lykkedes med at levere så meget mere på så kort tid, synes jeg var fantastisk.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Fakta Sara MacDonald
Aktuel: regionschef for byudvikling hos Jernhusen.
Tidligere: kommer senest fra MKB, hvor hun har været nyproduktionschef samt vedligeholdelseschef, og inden da blandt andet arbejdet som projektleder hos JM samt arbejdschef hos Skanska.

Fakta Jernhusen
Statsligt ejet aktiefirma med fire typer af ejendomme i bestanden: stationsbygninger, vedligeholdelsesdepoter, kombiterminaler samt kontorer eller hoteller i stationernes nærområde. Jernhusen ejer 156 ejendomme til en værdi på 17,2 milliarder svenske kroner. Heriblandt er der 29 med en værdi på 2,6 milliarder kroner i Skåne. Virksomheden har 200 ansatte i Sverige, hvoraf 20 arbejder i Skåne. Virksomheden grundlages ved årsskiftet 2000/2001, da den virksomhedsdrivende, svenske, myndighed Statens Järnvägar blev omdannet til en virksomhed. I Malmø bygger Jernhusen lige nu blandt andet kontorhuset Foajén ved centralstationen og ejer fra tidligere Glasvasen ved siden af.