Ny togstation er vigtig for by­udviklingsprojektet Culture ­Casbah i Malmøs Rosengård

Petra Sörling er adm. direktør for Rosengård fastigheter. Foto: News Øresund – Jenny Andersson

I weekenden ruller persontrafikken i gang på Kontinentalbanan i Malmø, hvilket indebærer, at det for første gang er muligt at tage tog til og fra Rosengård. Stationen er en vigtig del af det strøg som Rosengård fastigheter vil udvikle med satsningen på byudviklingsprojektet Culture Casbah. Det mener adm. direktør Petra Sörling, som tror på at bygge lejligheder med mange værelser, men på færre kvadratmeter, og at virksomheden har unikke forudsætninger for at lykkes med satsningen.

Den 8. december indvies den nye togstation i Rosengård, og dagen efter starter persontogene med at køre på Kontinentalbanan i Malmø. Togtrafikken og stationen er vigtige for at styrke strøget, som Culture Casbah skal indgå i. Det mener Petra Sörling, adm. direktør for Rosengård fastigheter, der blev grundlagt forrige år for at realisere projektet.
– Vores forventning er ikke, at der sker noget natten over, man går ofte ikke af toget, hvis man ikke har en tilknytning hertil, eller hvis der ikke findes noget, man er nysgerrig på. Zlatan Court kommer sikkert til at lokke en del til, men vi skal fylde mere indhold i, hvilket kommer til at tage lidt tid, siger hun.
Til at starte med bliver stationen primært en på- og afstigningsplads, tror hun. Men ejendomsejerne i området samarbejder om, hvordan pladsen skal udvikles, og forhåbningerne for stationens betydning fremover er store.
– Vi vil skabe et Rosengård som Malmøbeboerne er stolte over. Mange af Malmøs beboere møder i dag kun Rosengård gennem avisen og har ikke sat deres fod der. Vi skal finde indhold i Culture Casbah, som gør, at det bliver en destination, så vi får et flow ind. Og så skal vi også have et flow ud af Rosengård, hvor Rosengårdsbeboerne har selvtillid nok til at bevæge sig i andre dele af byen, det går begge veje. Togstationen er et super vigtigt parameter. Med den i gang er det skolen, som er den næste vigtige nøgle fremover, siger hun.

Rosengård fastigheter blev grundlagt forrige efterår af de fire ejendomsfirmaer MKB, Balder, Heimstaden og Victoria Park. Fundamentet for virksomheden er at realisere Culture Casbah og forvalte 1.660 eksisterende lejligheder i Rosengård, som firmaet har overtaget fra MKB.
– Jeg mener, det er unikt, at der er skabt en fælles virksomhed. Der findes mange samarbejder og konsortier, men Rosengård fastigheter er jo en virksomhed i sig selv. Det formelle er et stort skridt og gør en enorm forskel. Der kommer mange flere spørgsmål, hvor vi har nytte af hinanden og skaber en helt anden samhørighed med de andre virksomheder. Jeg tror også, at personalet i de ejende virksomheder føler en stolthed, som man ikke gør på samme måde, når det er løse samarbejder, siger Petra Sörling.
Virksomheden kan også drage nytte af deres ejere og køber blandt andet hjælp til administration, såsom fakturering og lejemål fra delejeren Balder.
– Den fordel har vi med fire ejere, som alle er kompetente ejendomsvirksomheder, alle arbejder med boliger. Ejerne sagde, da de grundlagde virksomheden, at man skulle dele risiko og kompetencer, og det synes jeg virkelig, de har holdt. Vi er kun et år gamle, og det var ikke gået så hurtigt, hvis vi ikke havde haft så stor support og hjælp med det praktiske i starten, siger hun.

| Læs dette interview i pdf |

Petra Sörling har tidligere været chef på HSB Sundsfastigheter og har en baggrund fra Riksbyggen og Vasakronan. Hun er desuden en profil indenfor idrætten som bestyrelsesformand i Svenska Bordtennisförbundet gennem engagement i det internationale forbund ITTF, og hun konkurrerer desuden i bordtennis på eliteniveau i Hillerød.

Siden starten for et år siden, er Rosengård fastigheter kommet op på 19 medarbejdere, og de tal vil vokse på byggerisiden, når Culture Casbah bliver mere konkret, fortæller Petra Sörling. Hun er glad for, at virksomheden er attraktiv som arbejdsplads.
– I mit gamle liv følte jeg, at det begyndte at blive svært at rekruttere, men her har jeg haft let ved at ansætte. Det siger noget. Det fælles punkt er, at mange er født eller opvoksede i området, bor eller kender nogen, som bor der. Vi er nye som ejendomsfirma, men vi er ikke nye i området. Der findes mange kompetencer, forståelser og sproglige evner, siger Petra Sörling og fortsætter:
– Vi er en lille virksomhed og påtager os ikke alle roller selv, men kan skabe muligheder for den, som vil noget gennem vores fire ejere. Det skaber en tryghed blandt medarbejderne.
Allerede tidligt, under opstarten af virksomheden, blev der oprettet en socialpædagogisk stilling til at koordinere aktivitetstilbuddene til beboerne.
– Mange af beboerne behøver hjælp og støtte til, hvordan man bor i en lejelejlighed. Det handler utrolig meget om rettigheder og pligter, det plejer jeg at slå på tromme for. Det er ikke bare at få udleveret en nøgle og betale lejen. Det er et stort arbejde for vores socialpædagogiske medarbejdere at uddanne beboerne, siger Petra Sörling.
Rosengård fastigheter arbejder også med indsatser såsom lektiehjælp og dage, hvor børnehaver samler affald. Hvor stort et ansvar skal I tage som ejere af ejendomme?
– Det er en balance, men jeg plejer at svare på spørgsmålet: ”Hvad skal der til for at I lykkes med Culture Casbah?”, at nøglen er skolen. Heraf at vi som ejendomsfirma lægger stor vægt på at hjælpe til, siger Petra Sörling og fortsætter:
– MKB’s undersøgelser blandt personer flyttet fra Rosengård viser, at anledningen til flytningen ikke har været lejligheden – lejlighederne oplyses ofte som at de havde været bedre i Rosengård, lyse og godt indrettede. Det var heller ikke det sociale – familie og venner findes i området. Anledningen er at man vil give børnene en bedre chance, at skolen har haft bedre resultat et andet sted.

MKB vandt kategorien ”Best Futura Project” med Culture Casbah på Mipim Real Estate Fair i Cannes i 2013. Rosengård fastigheter er kommet for at gøre projektet til virkelighed. Status lige nu er, at detailplanlægningen er i gang og Petra Sörling tror, den er færdig i andet kvartal af 2020. Derefter skal projektet i udbud og bygges.
– Projektet er blevet diskuteret i flere år, så der er lejere, der tror, at vi ikke laver andet end at snakke. Vores budskab er også, at Rosengårds fastigheter er kommet til for at få tingene til at ske. Det tager tid, men takket være opførelsen af stationen føler lejerne nu, at der sker noget. Det er en etape, men vi kan ikke vente på at Culture Casbah skal stå færdig, uden at der sker mere i området. Vi kan blandt andet teste via pop-up aktiviteter allerede nu, siger hun.
Rosengård fastigheter har valgt at fortsætte med den samme arkitekt, som udviklede de tidlige skitser til Culture Casbah for MKB. Det er danske Lundgaard & Tranberg. Lige nu er fokus på indholdet, fortæller Petra Sörling.
– Den store forskel fra tidligere er, at vi tænker mere på helheden og strøget, men også at vi tænker i hierarkier, hvor strøgene får en mere offentlig karakter, og gårdene blive halvvejs åbne for offentligheden. Vi forsøger at inkludere gårdene for at komme af med det, der opleves som utrygt i Rosengård i dag, så hele området er åbent. Der findes ikke skitser af de nye huse, men det betyder ikke, at deres udtryk ikke er prioriteret, understreger hun.
– Gestaltningen kommer til at være vigtig, når der skabes karakter i området. Vi vil skabe noget, der er en destination – også for dem der ikke skal bo der. Så er gestaltning og indhold en kombination, siger Petra Sörling.

Rosengård fastigheter har også en gruppe, der arbejder med indholdet i Culture Casbah, som består af repræsentanter fra kultur, idræt og erhvervsliv, der eksisterer i området i dag samt nonprofitorganisationer.
– Vi har lagt meget tid i det her arbejde, det ser ikke ud af meget, men gør vi det lige fra starten, giver det gevinst fremover, siger Petra Sörling.
At en høj beboelsesbygning indgår i Culture Casbah er dog klart, ligesom at Rosengård fastigheter i fremtiden vil bygge endnu mere i området. Der tales med kommunen om yderligere grunde, fortæller hun. Skal firmaet have alle funktioner i eget regi, har de brug for ca. 3.000 boliger. Dog stresses der samtidig heller ikke, men fokuseres på at tænke i helheden, og på at gøre tingene i den rigtige rækkefølge, mener Petra Sörling og påpeger, at virksomhedens satsninger er en del af udvidelsen i Amiralsstaden-området.

Rosengård fastigheter har i dag lav fraflytning, og der er venteliste til lejlighederne, fortæller Petra Sörling, som hermed ser en efterspørgsel på nyproducerede lejeligheder i området.
– For én målgruppe er Rosengård første valg, hvilket resten af Malmø måske ikke altid forstår. Men lejlighedernes kvalitet, og at man altid har familie og venner i nærheden, er attraktivt. Vi ved, at der er lejere i vores nuværende boliger, som gerne vil have nyt køkken og badeværelse, og som gerne betaler, men som vi ikke kan finde tid til. Der er sågar dialog med Hyresgästföreningen og lejerforeningen om, hvor meget vi skal gøre. Det er også derfor, vi bygger nyt, så vores lejere kan flytte til en anden standard, men blive i Rosengård. Det vil vi kunne tilbyde, siger hun.
Det er en udfordring at bestemme, hvilket niveau af lejligheder vi skal have. Bygger du billigere, er der en risiko for dårligere kvalitet, mener Petra Sörling, som tror mere på at bygge mindre værelser.
– Vi vil forsøge at bygge klogt ift. kvadratmeter og lytte til de lejere, som vil have mange værelser – så kan nogle af værelserne måske i stedet være små. Der kommer naturligvis til at være en prisforskel, nybyggeri er dyrere, men vi tror, at de kvaliteter er efterspurgte, og at månedsudgiften ikke behøver at blive så blodig, hvis vi kan komme ned på mindre areal også i de større lejligheder, siger hun.

Petra Sörling ser ikke de store risici ved projektet, der er en vilje på tværs af de politiske grænser for at gennemføre det, og boligmanglen komme ikke til at forsvinde i den nærmeste fremtid. Det handler mere om at satse rigtigt, tror hun.
– Vi får kun én chance for at lave en så stor fysisk ændring. At tænke og handle rigtigt, forstå helheden og lære gør vi bedst ved at arbejde tæt sammen med vores lejere.
En af de gængse reaktioner, når der tales om satsninger i Rosengård, er, at det er der allerede lavet tidligere. Men ifølge Petra Sörling findes der bedre forudsætninger nu end tidligere.
– Der er to klare forskelle. Togstationen gør, at Rosengård ikke kan gemme sig, og at vi ikke kan gemme Rosengård. Det er ikke en forstad, men midt i Malmø. Den anden forskel er, at der ikke tidligere er bygget i Rosengård. Al respekt for projekter, men man er træt af nye projekter i Rosengård. Alle vil lave deres projekter der, Rosengård er som en magnet. Og så har Rosengård fastigheter forudsætninger, som ingen tidligere har haft, eftersom det kun er os, der arbejder i området. I større virksomheder skal det eksisterende kæmpe mod resten af byen. Jeg synes, vi har forudsætningerne, men det er op til os at forvalte dem, siger hun.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Petra Sörling

Aktuel: adm. direktør for Rosengård fastigheter

Tidligere: var tidligere chef for HSB Sundsfastigheter og før dette blandt andet markedsområdechef hos Riksbyggen og økonomichef hos Vasakronan

Rosengård fastigheter

Ejendomsselskab som ejer 1.660 lejemål i Malmøbydelen Rosengård. Virksomheden har 19 ansatte og ejes med 25 procent af ejendomsfirmaerne Balder, Heimstaden, Victoria Park og Malmøs kommunale ejendomsaktør, MKB. Rosengård fastigheter grundlagdes forrige år og skal desuden udvikle Culture Casbah, som blandt andet indbefatter en beboelsesejendom med 200 lejligheder i Rosengård. Projektet vandt i 2013 pris i kategorien ”Best Futura Project” på ejendomsmessen Mipim i Cannes og var da drevet af MKB. Bestyrelsesformanden i Rosengård fastigheter er MKB’s adm. direktør Terje Johansson, som for nyligt blev præsenteret som kommende adm. direktør for Gøteborgbaserede Framtiden.