Det børsnoterede svenske ejendomsselskab K-Fastigheter, der har hovedkontor i Hässleholm, så nærheden til Danmark som en fordel, da de skulle ekspandere uden for Skåne, og har taget deres forretningsidé med over sundet. Præfabrikerede boliger, der er fremstillet i Sverige, bygget og udlejet i Danmark til kunder, der betaler husleje i dansk valuta, har vist sig at være en gunstig forretning i betragtning af den nuværende kronekurs. Det fortæller Martin Larsson, finanschef og vicedirektør.

Det er mere end to år siden, at K-Fastigheter foretog sit første opkøb i Danmark, og målet er fortsat vækst på den anden side af sundet. Virksomheden er på udkig efter nye byggeretter. Der er to hovedårsager til ekspansionen i Danmark, siger Martin Larsson, finanschef og vicedirektør i K-Fastigheter.

– Det handler til dels om nærheden. Da vi skulle bryde ud af Skåne, var det naturligt at kigge mod Greater Copenhagen og Storkøbenhavn. Det andet er, at vi opfatter markedet i København som umodent, når det gælder udlejningsejendomme, siger han og fortsætter:

– Der er en stor ældre bestand og ingen direkte erfaring med udlejningsejendomme. Ejerlejligheder har været normen, men det har ændret sig som i mange andre større byer.

Boligernes standard er værdsat

I øjeblikket har K-Fastigheter en dansk portefølje på 163 færdige lejligheder med et areal på 14.600 kvadratmeter og yderligere 300 lejligheder på 21.400 kvadratmeter under opførelse. Den samlede ejendomsværdi er ca. 900 millioner danske kroner. En ting, der har overrasket Martin Larsson i Danmark, er kundernes opfattelse af boligernes standard.

– I Sverige er vores hovedkonkurrent nybyggede lejligheder, som ofte er ejerlejligheder, og vi er nødt til at holde en høj standard. Da vi flyttede over sundet, tog vi den samme standard med, og det har været et hit. Det havde vi ikke forventet. Danskerne er virkelig dygtige til udvendig arkitektur, men der er ofte en lavere indendørs standard i nybyggede lejeboliger. Fuldt flisebelagte badeværelser er ikke så almindelige, og ejerne tager hvidevarerne med sig, når de flytter. Og så er der ofte bedre tilgængelighed i gange, toiletter og trappeopgange i Sverige, siger han.

Solviften-projektet i Greve. Illustration: K-Fastigheter

Kronekursen har været en stor fordel

K-Fastigheters fremtidige aktiviteter i Danmark vil hovedsageligt omfatte egen produktion; de første projekter, der blev erhvervet, omfattede færdige ejendomme med henblik på at opbygge en volumen i Danmark. Ellers er det præfabrikerede boliger, der fremstilles i Sverige og derefter monteres i Danmark, der er på dagsordenen. Virksomheden har otte præfabrikker og sit eget byggefirma:

– Vi kan bygge meget for svenske penge i Danmark og få danske kroner tilbage i omsætning. Den beregning er gunstig, siger Martin Larsson.

En anden fordel ved beregningen er, at der er forskel på, hvordan de to lande måler arealet, siger han.

–  Vi har beregnet, at byggeriet i Danmark koster 10 procent mere end i Sverige, med diæter, forskellige kontrolregler osv. Men vi får også omkring ti procent mere areal i Danmark, da blandt andet fællesarealerne i modsætning til i Sverige er inkluderet. Med hensyn til værdi er det nogenlunde lige.

Klar til at investere mere med fokus på Københavnsområdet

Geografisk har K-Fastigheter indtil videre koncentreret sig om den sydlige del af København:

– Vi har haft en lille forkærlighed for den sydlige del af byen. Man kan synes, at det er en kort afstand på kortet, men at komme fra den nordlige til den sydlige del af København kan på visse tidspunkter af dagen tage længere tid end at rejse mellem Malmø og Hässleholm. Vi har kigget på Jylland og Sydsjælland, men da vi skal have et vist lejeniveau, er lejebilledet der stadig lidt for spinkelt. Men det er ikke umuligt, at vi kan investere i disse regioner i fremtiden,” siger Martin Larsson.

K-Fastigheter har tre selvudviklede koncepthuse, som de bygger i Sverige, hvoraf to af dem er bragt over sundet:

– I Danmark bygger vi vores lamelhuse og punkthuse, men ikke de lave huse. Det kommer måske senere, men der har været meget lavt byggeri på ejerlejlighedsmarkedet i Danmark i de seneste år, siger han.

Der er mange forskelle mellem landene, som man bør være opmærksom på

Martin Larsson har arbejdet i danske organisationer i det meste af sit arbejdsliv, tidligere bl.a. i Danske Bank. Han har den opfattelse, at kun få svenske virksomheder virkelig har haft succes på den anden side af sundet:

– Det har noget med kulturen at gøre. Der er eksempler på, at selv vi fejlede fra starten, fordi vi tog det lidt for let. Men vi havde sat marginaler ind i projekterne og har lært noget. Så havde vi et forspring, fordi Erik Selin, som har stor erfaring i Danmark, er partner i K-Fastigheter. Vi havde adgang til ekspertise og knowhow, siger han.

Han har fundet ud af, at forskellene findes på flere niveauer:

– Det er alt fra de roller, som folk har i et projekt, og hvordan processen styres, til regler, tilladelser og krav, siger han.

Martin Larssons råd til aktører, der er interesserede i at etablere sig i Danmark, er at være lydhøre og tage imod hjælp fra danske medarbejdere:

– Man kan ikke forvente, at man som svensker kan drive en virksomhed i Danmark uden en hel del hjælp fra danske medarbejdere. Når det drejer sig om forretning, er vi meget forskellige. Det er let at undervurdere i stedet for at antage, at vi tænker anderledes, siger han.

På nuværende tidspunkt har virksomheden én medarbejder i Danmark, som tager sig af projektledelsen. Ellers hyrer K-Fastigheter konsulenter til forvaltning, økonomi og juridiske tjenester.

– Når vi har omkring 300-400 egne lejligheder, er det måske på tide at få vores egen organisation i Danmark, siger Martin Larsson.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Fakta: K-Fastigheter

Svensk børsnoteret ejendomsselskab med hovedsæde i Hässleholm, der fokuserer på boliger. Virksomheden blev grundlagt i 2010 og foretog sit første danske opkøb i 2020. K-Fastigheter arbejder med tre selvudviklede koncepthuse, der er bygget til egen drift. Den danske bestand består i øjeblikket af ca. 14.600 kvadratmeter færdige boliger og 21.400 kvadratmeter er under opførelse. Den samlede ejendomsværdi er ca. 900 millioner danske kroner, hvoraf to tredjedele er færdigbygget. Geografisk koncentration omkring København.

Dette interview har tidligere været publiceret i Øresundsinstituttets analyse: Ejendomsmarkedet – Svenske investeringer og ejerforhold i Danmark.